リーシング・出退店工事

リーシング・出退店工事Job collection

野田史規Fumiki Noda

2013年入社

大学卒業後は、オフィスビルや賃貸住宅、商業施設などの管理運営を担う不動産管理会社に就職。特に、身近でいろいろなアイディアを試せる商業施設については、面白さを実感していた。勤務を続けるうち、より質の高いプロパティマネジメントを実施するには、ディベロッパーとの連携が不可欠だと思うようになり、三菱地所グループに着目。転職を決意した。

About the job担当する商業施設に最適な
テナントを誘致して、
施設の価値を高めていく

リーシングとは、商業施設に出店してくれる店舗を探し、オーナーとの間に立って賃貸借契約をまとめる業務です。商業施設の新規開発時のリーシングについては主にディベロッパーが担当しますが、既存施設の店舗の入れ替えにともなうリーシングでは、プロパティマネージャーが業務の主体となります。わたしたちも、三菱地所の商業テナントリーシング営業チームや外部のコンサルタントなどと連携をとりながら、施設にフィットした店舗の誘致に取り組んでいます。リーシングに求められるのは、魅力あるテナントを誘致して施設全体の価値を高めること。既存の商業施設の場合、思うように売り上げが伸びないなどの理由で店舗が退去することもあります。賃料収入を確保するために、空き区画が出た場合には迅速に次の入居店舗を誘致してくる必要がありますが、施設のコンセプトや地域のニーズに見合った店舗を厳選しなければ、施設の価値向上につながりません。このため、わたしたちには、日ごろから施設コンセプトにマッチしたテナント構成のイメージづくりをしておくことや、情報感度を高めて魅力的なテナント候補を発掘しておくことなどが求められます。また、入居が決まった店舗の内装工事は、各店舗が独自に業者を選定して進めますので、施設ごとのルールに沿った設計になっているかどうかのチェックや、営業中の店舗への影響を最小限に抑えつつ、最短でオープン日を迎えることができるように工期を調整することも、わたしたちの重要な職務です。

担当する商業施設に最適なテナントを誘致して、施設の価値を高めてい

Case studyリーシング活動も視野に
入れて退店工事を管理
効率よく施設の
魅力アップを推進していく

テナントの出退店工事では、床や壁、天井などの内装材はすべて取り除いたスケルトンの状態が基本になります。退店工事なら、スケルトンにすることが原状回復を意味しますし、出店工事なら、この状態から入居店が内装工事を施すことになります。このため、明け渡しやオープンの予定日を確実に守れるように、工期をしっかり管理することが私たちのミッションになります。しかし、これらはあくまで基本スタンス。工事の内容によっては、臨機応変な対処が求められるケースも出てきます。以前担当していた商業施設で、退店にともなう原状回復工事に携わったときのこと。当初は、先述のように完全に内装材を撤去してもらうことを基本に打ち合わせを進めていましたが、床には、材質・色ともにオーソドックスな部材が使われていました。この後に入ってもらうことを想定している候補店の傾向を考えても、十分にフィットしそうだったんですね。内装工事のコストを抑えられるというメリット訴求につながるため、むしろ床材を残したほうがリーシング活動もスムーズになる――こう考えた私は、さっそくこの意向をオーナーに伝え、前向きな検討を要請しました。説得に時間がかかってスケジュールがタイトになってしまいましたが、最終的にはオーナーからも理解を得られ、丸く収められました。機械的に工事を管理するだけでなく、次のリーシングを見据えた大きな視野を持つことも大切だという教訓になりました。現在常駐している「MARK IS 静岡」でも、いずれはリーシングや出退店工事が発生するはず。過去の教訓を生かして施設の魅力アップに貢献したいですね。

リーシング活動も視野に入れて退店工事を管理効率よく施設の魅力アップを推進していく

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このJOBと関連性の高いJOBは…

テナント営業

区画に適したテナントの選定には営業的視点が不可欠。

施設管理

出退店工事の際には管理担当者と連携して業務を進める。

オーナー対応

最終的に契約を締結するまでにはオーナーの了承を得なければならない。

Extra

私について聞いてみました…

小島祐貴|2012年新卒入社

いつも備えが万全で落ち着いているのが印象的ですね。フロア巡回時には、担当者用の無線機だけでなく、本部用の無線機も携帯して、現場では判断しきれないようなことがあっても、その場ですぐ対処なさっています。このため、突発的なアクシデントなどが発生しても、関係者が慌てずに済むのだと思います。また、担当外のことも含め、施設内で起こっていることはすべて把握しようと心がけていらっしゃるのがすごいと思いますね。例えば、私はテナント営業なので、野田さんと業務領域が異なりますが、私の様子にもケアしてくださっていて、何かとアドバイスしていただけます。野田さんのように、全体に気を配れるプロパティマネージャーになることが目標です。

My diary

「今後、施設に必要なのはどんなテナントか?」「テナントを組み合わせて、どんなフロアにしようか?」など、施設全体やフロアごとのMD構成について日頃から考えることが重要。他社物件の視察時やプライベートで買い物をしている際にも常にアンテナを張っていて、良いテナント探しを怠ることはない。

  • 1

    テナントを誘致する際の条件や特約について、アセットマネージャーと方針を決める。契約条件は、シミュレーションをして利回りを計算したうえで決定。

  • 2

    三菱地所グループのリーシングチームやコンサルタントが集まり、施設の営業状況や空室状況の情報を共有する。この会議は、物販と飲食でそれぞれ月に1回ずつ実施。会議で協議し、誘致するテナントを絞り込む。

  • 3

    リーシングチームやコンサルタントと連携して候補テナントに出店の打診。その際、施設のターゲット・コンセプト・売上予算など、同じ方向の目標を持てるテナントであるか確認。

  • 4

    条件面で互いに合意できれば手続き(契約書の作成・入居工事のルール説明・OPENに向けた販売促進の計画)。

  • 5

    出店したテナントの店舗運営サポートをしていく。ある意味、ここからが本当のスタート。

新規出店は、テナントにとって会社の業績を大きく左右するほどの投資が必要です。
テナントが覚悟を決めて出店するからこそ、誘致する我々も同じ気持ちで業務に取り組むことが大事だと思っています。
リーシングの最後の決め手は「一緒にやりましょう!!」という気持ちを伝えることです!!